Apresentação

A crescente procura de arrendamento em consequência da crise do mercado da construção e do imobiliário e a ausência de oferta de arrendamento a preços acessíveis determinaram que a reforma do arrendamento urbano fosse assumida como um objetivo prioritário no domínio da habitação.

De facto, a reforma do arrendamento urbano de 2006 não conseguiu dar uma resposta suficiente aos principais problemas com que se debate o arrendamento urbano, especialmente os relacionados com os contratos com rendas anteriores a 1990, com a dificuldade de realização de obras de reabilitação em imóveis arrendados e com um complexo e moroso procedimento de despejo.

Nesse sentido, entrou em vigor no dia 12 de novembro de 2012, a Lei nº 31/2012, alterada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, e pela Lei n.º 43/2017, de 14 de junho. A Lei nº 31/2012 que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, introduzindo várias medidas destinadas a dinamizar o mercado do arrendamento, de que se salientam:

1. Maior liberdade na estipulação da duração dos contratos pelas partes

• No caso de contratos de arrendamento para fins habitacionais, deixa de existir um prazo mínimo para os contratos, sendo que, se as partes não estipularem prazo, os contratos se consideram celebrados pelo prazo certo de 2 anos;
• Nos contratos não habitacionais, é mantida a liberdade das partes para estabelecerem a duração do contrato, prevendo-se que, em caso de silêncio das partes, o contrato se considera celebrado por 5 anos.

2. Maior relevo da negociação das partes na atualização das rendas antigas

• Nos contratos para fins habitacionais celebrados antes de 1990, a atualização assenta num mecanismo de negociação da renda pelas partes, sendo, porém, salvaguardadas as situações de carência económica e de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com deficiência grave;
• Para os contratos não habitacionais celebrados antes de 1995 foi igualmente estabelecido um mecanismo de negociação da renda entre as partes, sem prejuízo da previsão de um período transitório de 5 anos para os casos de micro entidades.

3. Redução da duração do período de transição dos contratos antigos para o novo regime

• Após um período de 5 anos a renda dos contratos habitacionais pode ser atualizada, competindo à Segurança Social encontrar resposta para as situações de carência económica;
• São excecionados os contratos de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com grau de incapacidade superior a 60%, casos em que não há alteração do regime do contrato ou cessação do mesmo sem o seu acordo e em que a atualização está sujeita a um regime especial.

4. Novo regime para realização de obras em prédios arrendados

• O regime da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, de denúncia para demolição ou obras profundas assenta na negociação entre as partes, sendo que, na falta de acordo, há lugar ao pagamento de uma indemnização;
• O regime da denúncia para obras é completado e desenvolvido pela Lei n.º 30/2012, da mesma data, que revê o regime jurídico das obras em prédios arrendados e reforça a ligação deste regime com o da reabilitação urbana.

5. Procedimento especial de despejo

• Previsto um procedimento que corre, em grande parte, por via extrajudicial, tornando mais simples e menos morosa a desocupação efetiva do local arrendado por incumprimento do arrendatário, nomeadamente nos casos de falta de pagamento de rendas, de caducidade do contrato pelo decurso do prazo e de cessação do contrato por oposição à renovação ou por denúncia.
   

» Consulte a versão integral da Lei n.º 31/2012. D.R. n.º 157, Série I de 2012-08-14, que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.